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四川法院涉物業(yè)糾紛典型案例(2024年7月發(fā)布)
發(fā)布時間:2024-07-22    來源:     閱讀次數(shù):4374

來源:四川高院 四川物業(yè)管理

7月18日,四川高院、住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳首次聯(lián)合召開新聞發(fā)布會。會上,四川省高級人民法院首次發(fā)布四川法院涉物業(yè)糾紛典型案例。



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這些案例覆蓋了物業(yè)服務(wù)合同從訂立、履行到終止的生命全周期,回應(yīng)了物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)如何確定、請求支付物業(yè)費訴訟時效起算點如何認(rèn)定等熱點問題,展現(xiàn)了多元解紛、協(xié)同共治的司法理念,保障了《中華人民共和國民法典》《四川省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)立法精神得到正確貫徹實施,是全省法院以司法智慧不斷賦能社會治理,加快推進(jìn)社會治理現(xiàn)代化的生動實踐。



四川法院涉物業(yè)糾紛典型案例



目  錄


案例一:某物業(yè)服務(wù)公司與胥某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例二:某物業(yè)管理公司與李某某、袁某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例三:某物業(yè)管理公司與何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例四:某酒店與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例五:某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司、某供電公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例六:伏某與某物業(yè)服務(wù)公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案


案例七:程某某與某物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例八:某物業(yè)服務(wù)公司與蔣某、李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案


案例九:某物業(yè)公司與某小區(qū)22名業(yè)主物業(yè)糾紛訴前調(diào)解案



案例一:某物業(yè)服務(wù)公司與胥某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——未成立業(yè)主委員會的小區(qū),居民委員會依法代行職責(zé)簽訂的物業(yè)合同對業(yè)主具有約束力



一、基本案情

某小區(qū)未成立業(yè)主委員會,在前期物業(yè)公司退場后,小區(qū)業(yè)主大會于2021年1月23日至28日期間通過發(fā)送選票、短信等方式征求業(yè)主意見,形成同意聘用某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)一期、二期物業(yè)服務(wù)人的決議,后小區(qū)所在地居民委員會發(fā)布業(yè)主大會會議表決結(jié)果,并受小區(qū)業(yè)主的委托于2021年4月6日與該公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同(信托制)》。某物業(yè)服務(wù)公司自2021年5月1日起正式為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),后于2022年3月31日退出該小區(qū)。胥某系案涉小區(qū)二期某戶業(yè)主,未按物業(yè)服務(wù)合同約定支付2021年6月1日至2022年3月31日期間的物業(yè)服務(wù)費用。經(jīng)催繳未果,某物業(yè)服務(wù)公司訴至人民法院。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,居民委員會為維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定,保證小區(qū)物業(yè)服務(wù)正常開展,在案涉小區(qū)未成立業(yè)主委員會的情況下,組織召開業(yè)主大會,通過發(fā)送選票、短信等方式征求案涉小區(qū)業(yè)主意見,形成聘用某物業(yè)服務(wù)公司作為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人的業(yè)主大會決議,受小區(qū)業(yè)主委托與該公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,并不違反法律規(guī)定。胥某作為接受物業(yè)服務(wù)的一方,應(yīng)當(dāng)按約向某物業(yè)服務(wù)公司支付物業(yè)服務(wù)費。



三、典型意義

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,在推進(jìn)物業(yè)管理與基層治理良性協(xié)調(diào)發(fā)展的實踐中扮演著重要角色。實踐中,部分小區(qū)長期未成立業(yè)主委員會,在前期物業(yè)服務(wù)人退場后,小區(qū)呈無物業(yè)服務(wù)的狀態(tài),秩序亦隨之趨于混亂。本案確認(rèn)居民委員會依法代行業(yè)主委員會職責(zé),簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對小區(qū)全體業(yè)主均具有法律約束力,對堅持和完善基層群眾自治制度,構(gòu)建共建共治共享的城鄉(xiāng)基層治理格局具有積極意義。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會,選舉業(yè)主委員會。業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序,依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》(建房〔2009〕274號)

第五十八條 因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的,新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前,可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下,代行業(yè)主委員會的職責(zé)。



案例二:某物業(yè)管理公司與李某某、袁某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但服務(wù)期限為不定期



一、基本案情

2015年5月22日,某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定物業(yè)服務(wù)期至2018年4月30日為止。合同到期后,該小區(qū)業(yè)主委員會未與該公司續(xù)約,但該公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。李某某、袁某某系案涉小區(qū)業(yè)主,2018年6月1日至2023年4月30日期間未支付物業(yè)服務(wù)費、垃圾處置費。某物業(yè)管理公司經(jīng)多次催收無果,向法院提起訴訟。李某某、袁某某在審理過程中辯稱,業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)合同到期后及時向某物業(yè)管理公司發(fā)出了不續(xù)約的退場通知,該公司卻拒絕履行合同終止后的退出、交接等義務(wù),故雙方不存在不定期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,該公司不得請求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,某小區(qū)業(yè)主在案涉物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,未作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定;如果某物業(yè)管理公司立即停止物業(yè)服務(wù),業(yè)主必然面臨共有部分衛(wèi)生、秩序、綠化等工作無人維護(hù)的局面,突然間斷的物業(yè)服務(wù)會讓物業(yè)無法發(fā)揮正常功能,小區(qū)秩序趨于混亂。為了保證物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性,保障小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作的正常運轉(zhuǎn),某物業(yè)管理公司繼續(xù)為案涉小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),符合民法典第九百四十八條的規(guī)定。審理法院認(rèn)定,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期,李某某、袁某某應(yīng)依約支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費、垃圾處置費和逾期違約金。



三、典型意義

物業(yè)服務(wù)合同不同于“一時性”合同,物業(yè)服務(wù)的供給是一個持續(xù)性的過程,物業(yè)服務(wù)人的選聘和續(xù)聘也必須經(jīng)過法定程序。物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,在沒有對后續(xù)的物業(yè)服務(wù)進(jìn)行安排的情況下,如果物業(yè)服務(wù)人立即停止物業(yè)服務(wù),業(yè)主必然面臨共有部分衛(wèi)生、秩序、綠化等工作無人維護(hù)的局面,致使物業(yè)無法發(fā)揮正常功能,秩序趨于混亂,最終損害小區(qū)全體業(yè)主的共同利益。為了保證物業(yè)服務(wù)的連續(xù)性,民法典第九百四十八條規(guī)定了在物業(yè)服務(wù)期限屆滿后符合一定條件的情況下,在業(yè)主和原物業(yè)服務(wù)人之間成立不定期物業(yè)服務(wù)合同,為物業(yè)服務(wù)人設(shè)定了義務(wù),同時也為其繼續(xù)提供服務(wù)提供了法律依據(jù)。雖然這種規(guī)定在一定程度上干預(yù)了當(dāng)事人的意思自治,使雙方當(dāng)事人仍然受到“法鎖”的拘束,但這其中存在著法律對于秩序、效益等價值的考量,屬于法定的特殊安排。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》
第九百四十八條 物業(yè)服務(wù)期限屆滿后,業(yè)主沒有依法作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)人的決定,物業(yè)服務(wù)人繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,原物業(yè)服務(wù)合同繼續(xù)有效,但是服務(wù)期限為不定期。
當(dāng)事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務(wù)合同,但是應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知對方。


案例三:某物業(yè)管理公司與何某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——合同終止后物業(yè)服務(wù)人拒不退出小區(qū)的,不得要求業(yè)主支付合同終止后的物業(yè)費



一、基本案情

某物業(yè)管理公司系某小區(qū)的前期物業(yè)服務(wù)人。2017年3月26日,該小區(qū)業(yè)主委員會向該公司函告將重新選定物業(yè)服務(wù)人,并邀請該公司積極參與競標(biāo)。該公司于2017年4月10日回函收悉,并表示前期物業(yè)服務(wù)合同于2017年6月10日自行終止。業(yè)主委員會按程序重新選聘物業(yè)服務(wù)人后,于2017年6月28日告知該公司及時辦理交接事宜。2017年6月30日,業(yè)主委員會與新物業(yè)服務(wù)人簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》。此后,某物業(yè)管理公司長期滯留案涉小區(qū),致使新物業(yè)服務(wù)人無法進(jìn)場服務(wù)。2023年7月,該公司因向業(yè)主收取物業(yè)費未果,向法院提起訴訟。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,某物業(yè)管理公司在前期物業(yè)服務(wù)合同終止后,未按業(yè)主委員會要求向新物業(yè)服務(wù)人履行交接義務(wù),經(jīng)明確告知法律后果后拒不退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,按照民法典第九百四十九條規(guī)定,其不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費用。對該公司關(guān)于判令業(yè)主何某某支付2019年1月1日至2022年12月31日期間物業(yè)管理費的請求,審理法院不予支持。



三、典型意義

物業(yè)交接問題是當(dāng)下物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一個熱點難點問題。物業(yè)交接不順,不僅容易引發(fā)原物業(yè)服務(wù)人、新物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會之間的糾紛,而且直接影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,導(dǎo)致物業(yè)秩序混亂、氣氛緊張,成為社會不和諧、不穩(wěn)定的潛在因素。實踐中,不少物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同終止后,采用“拒不退場”的方式強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù),并要求業(yè)主支付物業(yè)費,進(jìn)而引發(fā)糾紛。民法典第九百四十九條對物業(yè)服務(wù)合同終止后原物業(yè)服務(wù)人的交接義務(wù)及相關(guān)責(zé)任作出了明確規(guī)定。原物業(yè)服務(wù)人拒不履行交接等后合同義務(wù),繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)的,有違業(yè)主的真實意思,其不能請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)服務(wù)費。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九百四十條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限屆滿前,業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同生效的,前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

第九百四十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止的,原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域,將物業(yè)服務(wù)用房、相關(guān)設(shè)施、物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料等交還給業(yè)主委員會、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人,配合新物業(yè)服務(wù)人做好交接工作,并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。

原物業(yè)服務(wù)人違反前款規(guī)定的,不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同終止后的物業(yè)費;造成業(yè)主損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。



案例四:某酒店與某物業(yè)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)空間位置相對獨立或封閉的大型經(jīng)營性物業(yè),其支付的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)實際接受物業(yè)服務(wù)的類型、內(nèi)容和質(zhì)量等情況合理確定



一、基本案情

2016年,某物業(yè)公司與某房產(chǎn)公司訂立前期物業(yè)服務(wù)合同,約定由其為某小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)。2019年,某酒店與某房產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同,約定買受人應(yīng)遵守前期物業(yè)公司制定的物業(yè)管理規(guī)定。該酒店規(guī)劃設(shè)計為案涉小區(qū)的一部分,系獨棟建筑,在空間上與小區(qū)住宅及其他商業(yè)部分相區(qū)隔,有獨立的地下停車場、地面停車場、化糞池、內(nèi)部消防監(jiān)控設(shè)施,酒店內(nèi)部的水、電、氣、電梯、消防設(shè)施及保安、保潔、垃圾清運等均由其自行管理維護(hù)。但酒店的水、電、氣管線及消防設(shè)施與小區(qū)相關(guān)設(shè)施聯(lián)接,酒店的配電柜位于小區(qū)配電室內(nèi),小區(qū)高層供水設(shè)施、配電室、天然氣總表及消防水泵房、消防總控制臺均由某物業(yè)公司統(tǒng)一管理維護(hù)。因該酒店自入駐后一直未支付物業(yè)費,某物業(yè)公司向法院起訴。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,某酒店位于案涉小區(qū)宗地紅線圖內(nèi),與小區(qū)一體規(guī)劃、一體建設(shè),屬于同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域,是案涉小區(qū)的業(yè)主,前期物業(yè)服務(wù)合同對其具有法律約束力。物業(yè)服務(wù)主要針對業(yè)主共有部分,業(yè)主不能以其對專有部分自行維護(hù)管理為由,拒絕支付物業(yè)費。但另一方面,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)的類型、內(nèi)容、質(zhì)量相符。某酒店作為空間位置相對獨立或封閉的大型經(jīng)營性物業(yè),其實際接受的物業(yè)服務(wù)的類型、內(nèi)容與小區(qū)普通住宅及其他小型商業(yè)門市相比存在較大區(qū)別,客觀上減少了物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)的工作量和成本,如果要求其按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付物業(yè)費,則可能導(dǎo)致利益失衡,不符合物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)類型、內(nèi)容、質(zhì)量相符的立法精神,不利于構(gòu)建公平、誠信的營商環(huán)境,長遠(yuǎn)來看也不利于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。審理法院根據(jù)某物業(yè)公司實際向某酒店提供物業(yè)服務(wù)的情況,判決某酒店按前期物業(yè)服務(wù)合同約定標(biāo)準(zhǔn)的60%支付物業(yè)費。

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三、典型意義

根據(jù)法律規(guī)定,建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有法律約束力。但業(yè)主并沒有機(jī)會參與前期物業(yè)服務(wù)合同的磋商談判,只能被動接受,實踐中引發(fā)了業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)于物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的矛盾,對于經(jīng)營性物業(yè)而言更為突出。本案中,人民法院準(zhǔn)確把握物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)類型、內(nèi)容、質(zhì)量相符的立法精神,以前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ),根據(jù)某物業(yè)公司實際向某酒店提供物業(yè)服務(wù)的情況,酌情確定某酒店應(yīng)支付的物業(yè)費,在尊重意思自治的基礎(chǔ)上兼顧利益平衡,有利于營造公平、誠信的營商環(huán)境,也有利于推動物業(yè)服務(wù)行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同,對業(yè)主具有法律約束力。

第九百四十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的,物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。

《四川省物業(yè)管理條例》

第六十三條  物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平、公開、質(zhì)價相符的原則,由合同雙方當(dāng)事人予以約定。預(yù)收物業(yè)費的,不得超過合同有效期的剩余期限。不定期物業(yè)服務(wù)合同,不得約定預(yù)收物業(yè)費。

前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)由市(州)或者縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)省人民政府定價目錄,結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H,綜合考慮物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素制定政府指導(dǎo)價并公布。政府指導(dǎo)價實行動態(tài)調(diào)整。

同一物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)同一物業(yè)類型、同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的,物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)執(zhí)行同一價格標(biāo)準(zhǔn)。



案例五:某小區(qū)業(yè)主委員會與某物業(yè)管理公司、某供電公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)人履行管理義務(wù)時存在明顯瑕疵,造成小區(qū)公用設(shè)施損壞的,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任



一、基本案情

某物業(yè)管理公司與某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同,約定管理服務(wù)事項包括高低壓配電房、弱電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施等。2019年6月,某供電公司向某物業(yè)管理公司送達(dá)《用電檢查結(jié)果通知書》和《高壓客戶用電檢查工作單》,顯示案涉小區(qū)“供轉(zhuǎn)電情況、設(shè)備預(yù)防性試驗、安防及反事故措施、運行記錄、場地”項目存在異常。2019年7月23日晚,案涉小區(qū)配電房及配電設(shè)施燒毀。某供電公司組織有關(guān)單位進(jìn)行搶修,產(chǎn)生維修費用44萬元,案涉小區(qū)業(yè)主委員會通過住宅專項維修資金管理中心墊付10萬元,某物業(yè)管理公司墊付12萬元。后案涉小區(qū)業(yè)主委員會向法院起訴,請求判令由某物業(yè)管理公司、某供電公司承擔(dān)小區(qū)配電設(shè)施維修的工程款、材料款。2021年7月7日,經(jīng)審理法院委托,某鑒定機(jī)構(gòu)出具司法鑒定意見認(rèn)為:“配電室設(shè)備損壞的原因為案發(fā)時運行維護(hù)不到位……某物業(yè)服務(wù)公司履行合同義務(wù)的行為與案涉供配電設(shè)施設(shè)備事故的發(fā)生存在因果關(guān)系。”



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,從物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容來看,某物業(yè)管理公司對案涉小區(qū)配電管理機(jī)房及其設(shè)施設(shè)備應(yīng)盡合理的注意和管理義務(wù)。根據(jù)司法鑒定意見可以認(rèn)定,該公司沒有盡到合理的注意和管理義務(wù),存在過錯,其管理行為與案涉事故的發(fā)生存在因果關(guān)系,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某供電公司并非案涉配電管理機(jī)房及其設(shè)施設(shè)備的管理者和產(chǎn)權(quán)人,對相關(guān)設(shè)施設(shè)備不負(fù)有維護(hù)管理義務(wù),且已及時將用電檢查中發(fā)現(xiàn)的異常情況告知實際管護(hù)義務(wù)人,故某供電公司在本案中并無過錯,不應(yīng)對案涉事故造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。審理法院在扣除某物業(yè)管理公司已墊付的12萬元后,判決該公司向案涉小區(qū)業(yè)主委員會賠償32萬元。



三、典型意義

物業(yè)服務(wù)人完成合同義務(wù)的全面性、完整性直接決定了業(yè)主的滿意程度和物業(yè)服務(wù)制度能否順暢運行。對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的建筑物及附屬設(shè)施等進(jìn)行管理和維護(hù)是物業(yè)服務(wù)人最重要的合同義務(wù)之一,也是保障業(yè)主正常生活、改善業(yè)主生活品質(zhì)的基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際情況進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù),防止設(shè)施設(shè)備老化損壞;定期對物業(yè)共有部分進(jìn)行檢查檢修,及早發(fā)現(xiàn)問題并加以解決;特別是對帶有專業(yè)性、隱蔽性,容易引發(fā)安全事故的公用設(shè)施應(yīng)提高防患意識,加強(qiáng)維修管理力度。在相關(guān)專業(yè)技術(shù)人員就物業(yè)服務(wù)過程中已經(jīng)出現(xiàn)的異?,F(xiàn)象提出意見時,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)該及時消除危險和障礙,避免發(fā)生重大安全責(zé)任事故。物業(yè)服務(wù)人因未妥善履行管理維護(hù)義務(wù),造成共有部分、共用設(shè)施設(shè)備損壞的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該案判決旨在督促物業(yè)服務(wù)人正視和改進(jìn)自身服務(wù)瑕疵,提升服務(wù)水平,對維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益具有積極意義。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九百四十二條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì),妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分,維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序,采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。

對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門報告并協(xié)助處理。



案例六:伏某與某物業(yè)服務(wù)公司財產(chǎn)損害賠償糾紛案

——因第三人行為造成業(yè)主損害,物業(yè)服務(wù)人未盡到安全保障義務(wù)的,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補充賠償責(zé)任



一、基本案情

伏某系某小區(qū)業(yè)主,某物業(yè)服務(wù)公司為案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)人。2022年5月10日,伏某發(fā)現(xiàn)其停放在案涉小區(qū)停車位上的車輛被剮蹭,遂聯(lián)系某物業(yè)服務(wù)公司協(xié)商解決。后因此次事故產(chǎn)生修理費用14400元,某物業(yè)服務(wù)公司通過其投保的停車場責(zé)任保險向維修單位賠付13680元。2022年5月22日,因某物業(yè)服務(wù)公司未支付剩余維修費,伏某向公安機(jī)關(guān)報案。經(jīng)人民調(diào)解委員會調(diào)解,雙方仍未就剩余維修費的承擔(dān)達(dá)成一致意見。2023年2月8日,伏某的車輛在案涉小區(qū)同一停車位再次被剮蹭,某保險公司確認(rèn)此次事故損失為1400元。伏某遂向法院提起訴訟,請求判令某物業(yè)服務(wù)公司向其賠償因車輛剮蹭所造成的一系列經(jīng)濟(jì)損失。審理法院查明,伏某停放車輛的停車位處于小區(qū)監(jiān)控盲區(qū)。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,伏某的車輛在小區(qū)停車位被剮蹭后,因某物業(yè)服務(wù)公司監(jiān)控設(shè)置存在盲區(qū),導(dǎo)致其無法向直接侵權(quán)人索賠,應(yīng)認(rèn)定某物業(yè)服務(wù)公司疏于管理,在此次事故中具有一定過錯。雖然某物業(yè)服務(wù)公司并非直接侵權(quán)人,但其作為案涉小區(qū)物業(yè)服務(wù)人,應(yīng)承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的補充賠償責(zé)任。審理法院酌定由某物業(yè)服務(wù)公司按照20%的比例承擔(dān)補充賠償責(zé)任。



三、典型意義

物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)具有協(xié)助性和防范性的特征,在各類安全事故中,物業(yè)服務(wù)人往往并非首要責(zé)任人,而主要是負(fù)有協(xié)助有關(guān)單位進(jìn)行安全隱患排查、采取應(yīng)急措施、配合損失救助等,以防范安全事故發(fā)生或損失擴(kuò)大的義務(wù)。故在認(rèn)定物業(yè)服務(wù)人是否盡到安全保障義務(wù)時,應(yīng)結(jié)合合同約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、事故的急難險重程度等綜合考量。物業(yè)服務(wù)人未盡到防止業(yè)主遭受第三人侵害的安全保障義務(wù),受到侵害的業(yè)主請求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的,僅當(dāng)無法找到直接侵權(quán)人或者直接侵權(quán)人沒有能力承擔(dān)全部賠償責(zé)任時,才由物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)補充責(zé)任。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第一百八十六條  因當(dāng)事人一方的違約行為,損害對方人身權(quán)益、財產(chǎn)權(quán)益的,受損害方有權(quán)選擇請求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。

第一千一百九十八條  賓館、商場、銀行、車站、機(jī)場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者,未盡到安全保障義務(wù),造成他人損害的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

因第三人的行為造成他人損害的,由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任;經(jīng)營者、管理者或者組織者未盡到安全保障義務(wù)的,承擔(dān)相應(yīng)的補充責(zé)任。經(jīng)營者、管理者或者組織者承擔(dān)補充責(zé)任后,可以向第三人追償。



案例七:程某某與某物業(yè)服務(wù)公司物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——既無約定,又未經(jīng)業(yè)主大會決議,物業(yè)服務(wù)人不得對新建充電樁業(yè)主收取“電力增容費”



一、基本案情

程某某為成都某小區(qū)業(yè)主,某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)人。2020年9月23日,程某某購得案涉小區(qū)地下停車位。2021年6月,因購入一輛新能源電動汽車,程某某擬在自購車位安裝汽車充電樁。某物業(yè)服務(wù)公司同意了程某某的安裝申請。2021年6月24日,程某某按照該公司要求支付“電力增容費”5500元,繳費說明記載有“車輛充電樁線路維護(hù)”字樣。程某某認(rèn)為,某物業(yè)服務(wù)公司以收取該費用為同意其安裝充電樁的前提條件,致使其不得不同意支付該費用,該費用的收取缺乏法律依據(jù),遂要求該公司返還。經(jīng)協(xié)商無果,程某某訴至法院。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,程某某對案涉車位具有專有使用的權(quán)利,在停車位安裝汽車充電樁,系為更好利用其建筑物專有部分的合理需要,有利于充分發(fā)揮新能源汽車使用價值,符合民法典有關(guān)民事主體從事民事活動,應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的規(guī)定,亦符合“綠色、環(huán)保、節(jié)能”的可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。案涉充電樁安裝過程中,某物業(yè)服務(wù)公司并未實際對變壓器進(jìn)行增容,其收取的“電力增容費”實為車輛充電樁線路維護(hù)費用。而充電樁線路維護(hù)涉及對小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù),有關(guān)權(quán)利義務(wù)應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主共同確認(rèn)。鑒于該公司的收費行為既缺乏行政部門的規(guī)定依據(jù),亦未經(jīng)業(yè)主大會決議或合同雙方當(dāng)事人協(xié)商,審理法院判令某物業(yè)服務(wù)公司向程某某返還上述費用。



三、典型意義

在新能源汽車迅速發(fā)展的背景下,因安裝汽車充電樁引發(fā)的涉物業(yè)糾紛呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢。業(yè)主合理使用產(chǎn)權(quán)車位安裝汽車充電樁,只要不違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定或影響小區(qū)其他業(yè)主的共同利益,其有權(quán)合理利用小區(qū)建筑物的共有部分,包括公共配電容量、公共管道井等。物業(yè)服務(wù)人對此應(yīng)予以積極配合、協(xié)助,及時核實小區(qū)剩余電力變配電容量情況,查勘安裝現(xiàn)場,并客觀真實地出具意見,不得主觀地以“電容量不足”“存在安全隱患”等為理由拒絕業(yè)主的安裝申請。同時,維護(hù)養(yǎng)護(hù)共用設(shè)施設(shè)備系物業(yè)服務(wù)人的主要義務(wù)。物業(yè)服務(wù)人擬針對汽車充電樁提供專項服務(wù)并收取費用的,應(yīng)與全體業(yè)主協(xié)商確定。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第九條 民事主體從事民事活動,應(yīng)當(dāng)有利于節(jié)約資源、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

第二百七十八條 下列事項由業(yè)主共同決定:

(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(六)籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動;

(九)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項,應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二編第六章所稱的專有部分:

(一)具有構(gòu)造上的獨立性,能夠明確區(qū)分;

(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;

(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

規(guī)劃上專屬于特定房屋,且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為前款所稱的專有部分的組成部分。

本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

第四條 業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應(yīng)的外墻面等共有部分的,不應(yīng)認(rèn)定為侵權(quán)。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約,損害他人合法權(quán)益的除外。



案例八:某物業(yè)服務(wù)公司與蔣某、李某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

——物業(yè)服務(wù)合同系繼續(xù)性合同,給付物業(yè)服務(wù)費請求權(quán)的訴訟時效期間應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿之日起算



一、基本案情

2012年10月12日,某小區(qū)建設(shè)單位與某物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同,約定由某物業(yè)服務(wù)公司為該小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù),物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)為多層商品房住宅0.4元/平方米·月,物業(yè)服務(wù)費按月支付,業(yè)主或物業(yè)使用人應(yīng)在每月的1日—10日履行付費義務(wù)。因業(yè)主蔣某、李某某未支付2018年1月1日至2021年12月31日期間的物業(yè)費,某物業(yè)服務(wù)公司于2021年12月對蔣某、李某某進(jìn)行了催告,但蔣某、李某某仍不履行交費義務(wù)。某物業(yè)服務(wù)公司遂于2022年2月向法院提起訴訟。蔣某、李某某在審理過程中辯稱,該公司的訴訟請求已超過訴訟時效。



二、裁判結(jié)果

審理法院認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同系定期重復(fù)給付之債,而非分期履行之債,物業(yè)服務(wù)費在債的關(guān)系成立時其給付總額并不能確定,且會隨時間的延續(xù)而發(fā)生變化,不應(yīng)按照最后一期履行期限屆滿之日起計算訴訟時效。本案中,某物業(yè)服務(wù)公司于2021年12月向蔣某、李某某催交了物業(yè)費,結(jié)合合同約定的交費日期為每月的1日—10日,應(yīng)認(rèn)定該公司關(guān)于判令蔣某、李某某支付2019年1月以前的物業(yè)服務(wù)費等費用的訴訟請求已過訴訟時效。對該部分訴訟請求,審理法院不予支持。審理法院遂判決蔣某、李某某向某物業(yè)服務(wù)公司支付2019年1月至2021年12月期間的物業(yè)服務(wù)費等費用。



三、典型意義

訴訟時效制度具有穩(wěn)定社會秩序,督促當(dāng)事人及時行使權(quán)利的重要價值,“法律不保護(hù)權(quán)利上的睡眠者”。權(quán)利人在訴訟時效期間行使權(quán)利的,產(chǎn)生訴訟時效中斷的法律效果;若訴訟時效屆滿的,義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。具體到物業(yè)服務(wù)合同中,物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主支付物業(yè)費的訴訟時效應(yīng)從何時起算呢?在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中,業(yè)主一般按照固定周期向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費;但不同于分期還款的借貸或分期付款的買賣,在物業(yè)服務(wù)合同成立之時,應(yīng)支付的物業(yè)費總額并不確定,業(yè)主的每一期付款行為呈現(xiàn)出相對獨立的特征。因此,物業(yè)服務(wù)人請求業(yè)主支付物業(yè)費的訴訟時效,應(yīng)自每一期債務(wù)履行期限屆滿之日起分別計算。當(dāng)然,訴訟時效制度并非鼓勵債務(wù)人不履行義務(wù),而是督促權(quán)利人及時行使權(quán)利,減少無益訴訟,維護(hù)社會秩序的穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的,業(yè)主亦應(yīng)主動按照約定全面履行合同義務(wù),按期支付物業(yè)費。



四、規(guī)范指引

《中華人民共和國民法典》

第一百八十八條 向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。

訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。法律另有規(guī)定的,依照其規(guī)定。但是,自權(quán)利受到損害之日起超過二十年的,人民法院不予保護(hù),有特殊情況的,人民法院可以根據(jù)權(quán)利人的申請決定延長。

第一百九十二條 訴訟時效期間屆滿的,義務(wù)人可以提出不履行義務(wù)的抗辯。

訴訟時效期間屆滿后,義務(wù)人同意履行的,不得以訴訟時效期間屆滿為由抗辯;義務(wù)人已經(jīng)自愿履行的,不得請求返還。

第一百九十五條 有下列情形之一的,訴訟時效中斷,從中斷、有關(guān)程序終結(jié)時起,訴訟時效期間重新計算:

(一)權(quán)利人向義務(wù)人提出履行請求;

(二)義務(wù)人同意履行義務(wù);

(三)權(quán)利人提起訴訟或者申請仲裁;

(四)與提起訴訟或者申請仲裁具有同等效力的其他情形。



案例九:某物業(yè)公司與某小區(qū)22名業(yè)主物業(yè)糾紛訴前調(diào)解案

——踐行新時代“楓橋經(jīng)驗”,切實打造“診未病”“治已病”“防再病”涉物業(yè)糾紛全鏈條訴源治理體系



一、基本案情

2016年3月,某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》,約定高層電梯住宅物業(yè)服務(wù)費用為1.3元/平方米·月。后雙方于2017年8月根據(jù)業(yè)主大會表決結(jié)果簽訂《物業(yè)服務(wù)合同補充協(xié)議》,對原合同部分條款進(jìn)行變更,自2017年9月起將案涉小區(qū)電梯住宅的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)為1.5元/平方米·月,并報當(dāng)?shù)刈》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門備案。此次變更涉及整個小區(qū)23棟住宅樓、800余戶業(yè)主。案涉小區(qū)部分業(yè)主對物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)持有異議,自2017年7月起拒絕支付物業(yè)服務(wù)費。2023年2月,因催收未果,某物業(yè)公司訴至法院,請求判令該小區(qū)22名業(yè)主按約支付物業(yè)服務(wù)費。



二、處理情況

受理法院面對物業(yè)糾紛持續(xù)高位運行態(tài)勢,堅持“小事不出村、大事不出鎮(zhèn)、矛盾不上交”為核心的“楓橋經(jīng)驗”,緊扣關(guān)口前移、調(diào)解優(yōu)先、多元化解工作思路,樹優(yōu)司法供給,切實打造“診未病”“治已病”“防再病”涉物業(yè)糾紛全鏈條訴源治理體系。一是創(chuàng)新“府院聯(lián)動”,打造多元共治模式,診“未病”。案涉群體性糾紛處理過程中,受理法院強(qiáng)化政治引領(lǐng),依托“紅梅”黨員法官工作室,積極爭取當(dāng)?shù)胤▽W(xué)會法律咨詢專家組支持,推動召開由專家組牽頭,公安、住建、街道、社區(qū)等部門共同參與的工作聯(lián)席會議,形成聯(lián)動化解物業(yè)費糾紛工作機(jī)制,為進(jìn)一步推動城市小區(qū)物業(yè)糾紛綜合治理提供制度保障,構(gòu)建了共建共治共享的社會治理格局。二是堅持“能動履職”,走進(jìn)群眾回應(yīng)需求,治“已病”。受理法院樹優(yōu)司法理念,變“被動審理”為主動服務(wù),堅持把訴調(diào)對接的“調(diào)”再向前延伸。對案涉物業(yè)糾紛進(jìn)行委派調(diào)解后,“紅梅”黨員法官3次走進(jìn)案涉小區(qū)開展民法典宣講活動,邀請社區(qū)干部介紹工作開展情況,認(rèn)真傾聽業(yè)主心聲,耐心釋明業(yè)主委員會決定的法律效力,引導(dǎo)業(yè)主依照法定程序維權(quán),理性表達(dá)訴求。為充分維護(hù)業(yè)主權(quán)益,受理法院向社區(qū)提出了盡快組織小區(qū)業(yè)主重新組建業(yè)主委員會的建議。三是樹優(yōu)“司法供給”,建言獻(xiàn)策凝聚合力,防“再病”。針對小區(qū)業(yè)主反映的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)不合理、物業(yè)服務(wù)不到位等問題,受理法院于2023年4月向當(dāng)?shù)刈〗ň?、街道辦事處發(fā)送了關(guān)于核實合同變更備案情況、加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)管、充分發(fā)揮基層組織矛盾預(yù)防和前端化解作用的司法建議,得到建議對象的積極回應(yīng),有效發(fā)揮了司法建議“防再病”的作用。最終,在各職能部門的深度參與下,該群體性物業(yè)糾紛案件以業(yè)主主動履行付費義務(wù)、物業(yè)公司主動撤訴結(jié)案,長達(dá)5年拒不支付物業(yè)費的糾紛得以實質(zhì)化解,小區(qū)800余戶業(yè)主的生活秩序重回正軌,實現(xiàn)了“辦理一案、治理一片”的效果。

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三、典型意義

在涉物業(yè)糾紛案件大量涌入法院的背景下,如何堅持和發(fā)展新時代“楓橋經(jīng)驗”,把訴調(diào)對接的“調(diào)”再向前延伸,促進(jìn)實現(xiàn)“抓前端、治未病”,以“我管”促“都管”凝聚治理合力,已成為人民法院進(jìn)一步融入基層社會治理的“必答題”。本案中,受理法院堅持以“辦案就是治理”的司法理念,能動履職,將解紛工作的重心向前“推”,立足專業(yè)優(yōu)勢凝聚基層治理合力,用好司法建議補足基層治理短板,為更好支撐和服務(wù)“黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、司法推動、社會參與”的訴源治理新格局提供了參考典范。


注:上文圖文信息來源四川高院,原文標(biāo)題為《四川高院首次發(fā)布四川法院涉物業(yè)糾紛典型案例》。







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