攀府發(fā)〔2012〕14 號(hào)

攀枝花市人民政府

關(guān)于印發(fā)加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作意見(jiàn)的通知

各縣（區(qū)）人民政府，市級(jí)各部門(mén)，各大企業(yè)：

《關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)》已經(jīng) 2012 年 3 月 15日第 3 次市政府常務(wù)會(huì)議通過(guò)，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹實(shí)施。

攀枝花市人民政府

2012 年 8 月 16 日

關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的意見(jiàn)

隨著城市建設(shè)步伐的加快和居民生活水平的提高，物業(yè)管理已成為當(dāng)前群眾普遍關(guān)注的一個(gè)熱點(diǎn)和重點(diǎn)。為進(jìn)一步加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作,理順管理體制，完善監(jiān)管機(jī)制，建立服務(wù)保障體系，全面提升物業(yè)管理服務(wù)水平，改善居民居住環(huán)境,促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè),依據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際制定本意見(jiàn)。

一、重要意義

物業(yè)管理工作是一項(xiàng)關(guān)乎人民群眾切身利益的民生工程，做好這項(xiàng)工作對(duì)構(gòu)建和諧物業(yè)、和諧社區(qū)及和諧社會(huì)意義重大。各縣（區(qū)）政府及市、縣（區(qū)）相關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)物業(yè)管理工作的重要性，以構(gòu)建和諧社會(huì)為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀,把物業(yè)管理與城市化發(fā)展結(jié)合起來(lái)，推進(jìn)物業(yè)管理與社區(qū)管理的“一體化”建設(shè)，確立“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作、社會(huì)參與”的總體原則，合理分工、各負(fù)其責(zé)，增強(qiáng)責(zé)任感、緊迫感，采取有力措施加強(qiáng)物業(yè)管理工作，及時(shí)化解物業(yè)管理工作中的矛盾和糾紛，真正使物業(yè)管理各項(xiàng)工作落到實(shí)處，為我市的城市文明和社會(huì)和諧做出新的貢獻(xiàn)。

二、實(shí)施原則

（一）統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)原則。物業(yè)管理作為現(xiàn)代城市管理的重要組成部分，必須納入城市管理的大平臺(tái)，實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)、統(tǒng)一考核。各縣（區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)工作范疇統(tǒng)籌考慮，綜合協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的各類(lèi)問(wèn)題。

（二）分級(jí)負(fù)責(zé)、屬地管理原則。物業(yè)管理工作的重心在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和社區(qū)居委會(huì)，縣（區(qū)）政府和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要充分發(fā)揮綜合管理的工作優(yōu)勢(shì)，積極采取有效措施，進(jìn)一步整合管理資源，明確責(zé)任主體，落實(shí)管理責(zé)任，強(qiáng)化協(xié)調(diào)服務(wù)和考核監(jiān)督，真正將物業(yè)管理工作職責(zé)落到實(shí)處。

（三）權(quán)責(zé)統(tǒng)一、保障到位原則。市、縣（區(qū)）兩級(jí)各行政主管部門(mén)要按照權(quán)責(zé)相統(tǒng)一的原則，科學(xué)劃分物業(yè)管理的職責(zé)和義務(wù)，分解下放相關(guān)管理職權(quán)，做好物業(yè)管理保障工作。

三、工作目標(biāo)

（一）各級(jí)物業(yè)管理工作組織機(jī)構(gòu)健全，人員、經(jīng)費(fèi)、措施保障到位，管理、督導(dǎo)、考評(píng)體系完善。

（二）建立物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制和聯(lián)席會(huì)議制度且運(yùn)行良好，機(jī)制創(chuàng)新有突破性進(jìn)展并產(chǎn)生明顯社會(huì)效益。

（三）老舊小區(qū)、無(wú)主管樓院整治改造有效，管理順暢，努力提高城市住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率。

（四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)健全及運(yùn)行指導(dǎo)監(jiān)督得力，業(yè)主自主管理能力增強(qiáng)，社區(qū)和諧指數(shù)不斷提升。

（五）物業(yè)管理應(yīng)急管理服務(wù)、投訴調(diào)解等工作機(jī)制健全，矛盾糾紛及時(shí)有效在基層化解，群眾滿(mǎn)意度逐步提升。

四、工作要求

（一）實(shí)施老舊小區(qū)改善工程，切實(shí)落實(shí)物業(yè)管理全覆蓋計(jì)劃。各縣（區(qū)）政府要積極開(kāi)展老舊住宅小區(qū)的整治工作，并逐步引入規(guī)范的物業(yè)管理，實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)物業(yè)管理“擴(kuò)面提質(zhì)”。針對(duì)不同類(lèi)型的住宅區(qū)，分別采取專(zhuān)業(yè)化公司進(jìn)駐、后勤式、社區(qū)介入、居民自治互助等多種管理形式，使全市城市建成區(qū)住宅小區(qū)（樓院）逐步全面實(shí)行物業(yè)管理。要在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)設(shè)立物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，向暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理?xiàng)l件或無(wú)人管理的住宅小區(qū)提供清掃保潔、垃圾清運(yùn)、公共秩序維護(hù)、日常維修等有償?shù)幕痉?wù)，同時(shí)適應(yīng)新農(nóng)村建設(shè)需要，嘗試物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)入農(nóng)村基層，逐步推進(jìn)城鄉(xiāng)物業(yè)管理一體化。

（二）科學(xué)指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)建設(shè)，提升業(yè)主自主管理水平。業(yè)主大會(huì)制度是業(yè)主自主管理的有效途徑，是維護(hù)業(yè)主權(quán)益的基本形式。業(yè)主大會(huì)工作核心在自我建設(shè)，重點(diǎn)在指導(dǎo)監(jiān)督，必須作為一項(xiàng)經(jīng)常性工作常抓不懈?？h（區(qū)）住建（房管）部門(mén)主要負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)工作的具體組織協(xié)調(diào)、日常指導(dǎo)和監(jiān)督。要把握首次籌備、換屆改選、運(yùn)行監(jiān)督三個(gè)重要環(huán)節(jié)，引導(dǎo)業(yè)主正確行使民主權(quán)力，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法設(shè)立、科學(xué)運(yùn)作。要加大對(duì)業(yè)主委員會(huì)的扶持力度，有計(jì)劃地組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)交流，有條件的小區(qū)可以給予業(yè)主委員會(huì)成員（樓棟長(zhǎng)）適當(dāng)?shù)膷徫谎a(bǔ)貼。

（三）制定物業(yè)應(yīng)急維修措施，保證物業(yè)的正常使用。房屋及其配套的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維修由責(zé)任單位或責(zé)任人落實(shí)。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要制定物業(yè)應(yīng)急保障方案，在緊急狀態(tài)或責(zé)任單位（責(zé)任人）難以履行維修責(zé)任時(shí)，對(duì)公共部位房屋損毀漏水、下水管道堵塞、水電故障、“急、難、愁”修理項(xiàng)目或突發(fā)情況，啟動(dòng)應(yīng)急維修機(jī)制，提供有償維修服務(wù)，迅速、有效地解決物業(yè)使用中的突發(fā)事件，切實(shí)維護(hù)人民群眾的基本生活秩序。

（四）完善物業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制，確保小區(qū)日常管理不失控。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）要本著“維護(hù)業(yè)主利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定、依法平穩(wěn)過(guò)渡”的原則，協(xié)調(diào)做好物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目退出和接管的銜接交接工作，保持小區(qū)物業(yè)管理的連續(xù)性。對(duì)違規(guī)棄管、拒不撤出、惡意毀約的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、物業(yè)管理單位，相關(guān)部門(mén)應(yīng)給予行政干預(yù)，責(zé)令限期改正，依法作出處理。街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）要建立應(yīng)急托管機(jī)制，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)撤離后業(yè)主大會(huì)尚未成立或業(yè)主大會(huì)不能履行責(zé)任，物業(yè)管理難以落實(shí)的住宅小區(qū)實(shí)行臨時(shí)委托管理。同時(shí)，積極指導(dǎo)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，盡快實(shí)施規(guī)范化的物業(yè)管理。

（五）建立矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，有效化解物業(yè)管理糾紛。各縣（區(qū)）要制定調(diào)解工作規(guī)則，規(guī)范調(diào)解工作程序，指導(dǎo)行業(yè)調(diào)解活動(dòng)，對(duì)物業(yè)管理中的重大糾紛實(shí)施調(diào)解。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）可利用現(xiàn)有調(diào)解機(jī)構(gòu)，吸納物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員，建立調(diào)解工作機(jī)制，受理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的咨詢(xún)投訴，調(diào)解處理物業(yè)服務(wù)糾紛。物業(yè)管理矛盾調(diào)解的相關(guān)工作納入街道大調(diào)解工作序列，接受市、縣（區(qū)）司法、房管部門(mén)業(yè)務(wù)指導(dǎo)。要倡導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)自律，研究行業(yè)調(diào)解工作規(guī)律，通過(guò)廣泛深入的行業(yè)調(diào)解，努力將物業(yè)管理中的矛盾發(fā)現(xiàn)在社區(qū)，解決在基層，消除在萌芽狀態(tài)。

（六）健全聯(lián)席會(huì)議制度，形成多方聯(lián)動(dòng)的新格局。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）負(fù)責(zé)召集，由縣（區(qū)）住建（房管）部門(mén)、城管部門(mén)、公安派出所、司法所、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表組成。物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議共同協(xié)調(diào)轄區(qū)物業(yè)小區(qū)的日常管理、業(yè)主大會(huì)成立與運(yùn)作監(jiān)督、物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的銜接、物業(yè)項(xiàng)目退出與交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，處置區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的突發(fā)事件。聯(lián)席會(huì)議原則上每月召開(kāi)一次，特殊情況隨時(shí)召開(kāi)。

五、職責(zé)分工

（一）市政府建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，成立全市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)制定相關(guān)政策規(guī)劃，界定職責(zé)分工，研究解決重大問(wèn)題，組織協(xié)調(diào)各級(jí)、各相關(guān)部門(mén)共同做好加強(qiáng)全市物業(yè)管理相關(guān)工作，并將該項(xiàng)工作納入目標(biāo)管理，實(shí)行統(tǒng)一考評(píng)。

（二）市房地產(chǎn)管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)和監(jiān)督，研究制定物業(yè)管理政策法規(guī)和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，監(jiān)管物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金，參與對(duì)各縣（區(qū)）、各部門(mén)物業(yè)管理相關(guān)工作的目標(biāo)任務(wù)考核，負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和人員培訓(xùn)。

（三）縣（區(qū)）政府負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)和組織工作，落實(shí)綜合協(xié)調(diào)管理責(zé)任，制定本縣（區(qū)）物業(yè)管理相關(guān)政策措施?？h（區(qū)）住建（房管）部門(mén)具體負(fù)責(zé)轄區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)監(jiān)督，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)工作的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，組織物業(yè)管理區(qū)域劃分，參與新建住宅項(xiàng)目的物業(yè)承接查驗(yàn)和物業(yè)管理項(xiàng)目交接工作，進(jìn)行物業(yè)管理工作績(jī)效考核等。

（四）街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作，把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)重要內(nèi)容，建立聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)、投訴受理和綜合服務(wù)保障機(jī)制，參與轄區(qū)業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招投標(biāo)、物業(yè)管理區(qū)域劃分、檢查考評(píng)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，參與和協(xié)調(diào)物業(yè)管理項(xiàng)目交接等工作，負(fù)責(zé)組織業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)、辦理業(yè)主委員會(huì)備案手續(xù)，指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)日常運(yùn)作等。

（五）發(fā)改部門(mén)負(fù)責(zé)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法和標(biāo)準(zhǔn)，查處違法違規(guī)收費(fèi)行為；民政部門(mén)負(fù)責(zé)社區(qū)居委會(huì)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加強(qiáng)社區(qū)居委會(huì)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督；財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)牽頭制定長(zhǎng)效管理老舊住宅小區(qū)和保障性住房小區(qū)的財(cái)政資金管理政策；工商部門(mén)負(fù)責(zé)街道物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)登記注冊(cè)工作，強(qiáng)化住改商、住改辦經(jīng)營(yíng)證照審批管理，查處住改商、住改辦的無(wú)照經(jīng)營(yíng)行為；地稅部門(mén)積極落實(shí)街道物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策；司法部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)矛盾調(diào)解工作機(jī)制的建立和業(yè)務(wù)指導(dǎo)；人社部門(mén)負(fù)責(zé)落實(shí)街道物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的就業(yè)扶持政策；住建部門(mén)負(fù)責(zé)處理開(kāi)發(fā)企業(yè)的房屋工程質(zhì)量、室外裝飾裝修和涉及規(guī)劃方面的糾紛，及時(shí)制止和查處小區(qū)出現(xiàn)的亂搭亂建等違規(guī)問(wèn)題；城管部門(mén)負(fù)責(zé)小區(qū)園林綠化建設(shè)的指導(dǎo)和培訓(xùn)工作，負(fù)責(zé)涉及市容市貌、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等違規(guī)問(wèn)題的查處工作；公安部門(mén)做好小區(qū)安防制度建立的指導(dǎo)監(jiān)督和對(duì)違法違規(guī)行為的查處工作，指導(dǎo)小區(qū)臨時(shí)停車(chē)位規(guī)劃工作，指導(dǎo)監(jiān)督小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備的維護(hù)、改造工作；質(zhì)監(jiān)部門(mén)做好小區(qū)內(nèi)特種設(shè)備的安全監(jiān)察監(jiān)督工作，受理違反標(biāo)準(zhǔn)化、計(jì)量、質(zhì)量管理情況的舉報(bào)、查處；環(huán)保部門(mén)加強(qiáng)物業(yè)管理區(qū)域居住環(huán)境保護(hù)的監(jiān)督管理，按照職責(zé)權(quán)限依法查處小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)的噪音擾民和環(huán)境污染等違法違規(guī)問(wèn)題；宣傳媒體應(yīng)積極做好加強(qiáng)物業(yè)管理工作的宣傳工作，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論環(huán)境；水、電、氣主管部門(mén)落實(shí)抄表收費(fèi)到最終用戶(hù)，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)維護(hù)管理義務(wù)。

六、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。各縣（區(qū)）政府要高度重視，加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)管理工作的組織協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查，確保社區(qū)物業(yè)管理組織領(lǐng)導(dǎo)到位，機(jī)構(gòu)人員到位，推進(jìn)措施到位。各相關(guān)部門(mén)要落實(shí)責(zé)任，研究措施，扎實(shí)推進(jìn)，為加強(qiáng)物業(yè)管理工作提供有力的組織保障。

（二）機(jī)構(gòu)人員到位。各縣（區(qū)）政府要明確物業(yè)管理主管部門(mén)，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）明確具體的物業(yè)管理工作機(jī)構(gòu)、工作職能和分管領(lǐng)導(dǎo)，并配備專(zhuān)(兼)職工作人員。

（三）建立健全考核機(jī)制。建立“市、區(qū)、街道”三級(jí)物業(yè)管理考核機(jī)制。市政府將物業(yè)管理工作納入城市綜合管理考核范圍，每年對(duì)縣（區(qū)）政府進(jìn)行一次考核；縣（區(qū)）政府定期對(duì)街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作進(jìn)行檢查考核；街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政）負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)進(jìn)行日常檢查督導(dǎo)。

（四）加強(qiáng)輿論宣傳。各縣（區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)

鎮(zhèn)政府）應(yīng)通過(guò)多種形式，宣傳物業(yè)管理政策法規(guī)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立成熟的物業(yè)消費(fèi)理念，樹(shù)立自主管理和民主決策意識(shí)，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理環(huán)境，形成和諧的物業(yè)管理氛圍。

抄送：市委辦公室，市人大常委會(huì)辦公室，市政協(xié)辦公室。

攀枝花市人民政府辦公室 2012 年 8 月 21 日印發(fā)